DESAROLLO SARE TLALPAN
Interrelación de la demanda y oferta para determinar los precios de las vivienda
Elementos de Oferta y Demanda de Vivienda Media y Residencial
Hasta Dic 2008 I Semestre 2009 II Semestre 2009
DEMANDA
Indice confianza
Cae confianza del consumidor. Temor de sit uación económica e inestabilidad en el empleo limita apetito de los consumidores por contratar deudas de largo plazo.
Se prevé recupración de la confianza a nivel mundial.
Tasas interés hipotecarias Con ligera alza hacia finales del año 2008. No se prevé alza en tasas ante la reducción de tasas a nivel internacional y las mayores tassas prevalecientes en México.
OFERTA
Costos Construcción
Materias primas en dólares.
Caída libre de los precios de materias primas a partir de mediados del 2008. La falta de demanda mundiañ mantendrá los precios internacionales sobre niveles de fin del 2008.
Tipo de cambio Alza inesperada de la paridad peso/dólar de $10.00 en julio a $13.50 a mediados de diciembre.
Factor fundamnetal para determinar costos en 2009. La estrategia gubernamental, acerca la paridad a $12 pesos/dólar sin perder reservas internacionales.
Materias primas en pesos
La devaluación del peso impide abaratar los precios en pesos. El cemento, menor incremento que los materiales. La mano de obra, el colchón de los costos. Las materias primas ligadas a sus cotizaciones internacionales se ajustaran de acuerdo a dichos precios y la paridad peso/dólar. Los precios que en menor medida dependan de cotizaciones internacionales, se verán afectados por el alza de la mano de obra y de la inflación en general.
Inventarios Altos inventarios ante terminación de obras contracción de la demanda. Incremento de inventarios ante una mayor contracción de demanda.
Comienza a limitarse stock de inventarios ante la falta de nuevas construcciones al haberse restringido los créditos puente desde finales del 2008.
Precio de Vivienda Mayores costos son absorbidos por desarrolladores para contrarrestar freno en ventas. Incremento de costos de inicio de año, incluyendo mano de obra. Descuentos en precios ante la contracción de demanda y alto nivel de inventarios. Reducción enmargen de utilidad. Recupaeración de precios. La falta de créditos puente a partir del 2008 limitará oferta de nueva vivienda eb 2009. Si se recupera la economia los desarrolladores tratarán de trasladar al consumidor los costos acumulados a partir de finales del 2008.
Conclusiones:
1. Ante el debilitamiento de la economía y la inseguridad en el empleo a finales del 2008 los desarrolladores de vivienda mantuvieron fijos sus precios para contrarrestar la disminución en la velocidad de ventas. La primera mitad del año 2009, posiblemente sea las más crítica en cuanto a sobreoferta de inventarios, ya que se estarán concluyendo obras en proceso y el debilitamiento de la demanda será mas evidente.
2. Los desarrolladores que s vean presionados por la falta de ventas y por los intereses del crédito puente, tendrán a ofrecer descuentos para desplazar sus inventarios, no obstante que ello sea a costa de sus utilidades.
3. De reactivarse la economía en el segundo semestre del 2009, se esperará un ligero fortalecimiento de la demanda y una menor oferta de vivienda terminada. Esto será consecuencia de la falta de nueva oferta de vivienda ankte el menor.
Fuente: Canadevi voz de la vivienda.
